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上海新黄浦置业股份有限公司2001年配股说明书(6) |
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2007年05月09日 18:16 搜狐
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2、存在市场分割的风险 目前，土地作为房地产开发的主要资源，其供应的市场化程度较低；商品房作为特殊商品，其交易、过户受到政府管理部门的严格控制，二级市场发育不够，因此公司承担市场化程度低的风险。另外，房地产的生产和销售有明显的区域性，公司主要在上海市开发房地产，将承担市场分割带来的风险。
公司目前主要在上海市市区从事房地产开发业务，由于房地产市场有明显的地域性，本公司将根据市场发展的需要在其他区域进行房地产开发业务。
公司有适量的土地储备，公司将进一步利用区域和管理的优势，努力取得成本低、有开发前景的地块。
3、过度依赖单一市场的风险 目前本公司所开发的产品均位于上海市中央商务区，这一方面有利于发挥本公司的区域优势和政策优势并为公司带来利益，同是也使本公司过度依赖于地理条件和政府政策。上海市房地产市场市场化程度在加强，同时竞争在加剧。因此，一旦市场需求或市场价格出现大的波动，将直接降低项目的投资利润率并减少项目利润，从而对公司的业务和业绩产生重大影响。
公司在上海市中心城区进行商品房开发的同时，利用本公司的管理优势和开发经验，扩大在其他城区的房地产开发；同时，通过滚动开发防止经营业绩的不均衡性，力求使公司有稳定的利润来源，进一步提高公司的市场竞争力和市场占有率。
4、产品价格限制和销售的风险 公司主要开发普通商品房，产品价格受上海市同类商品房价格的限制。公司开发建设的平江小区三期工程，属于中档商品房，面临周围同一区域同一档次产品销售有力的竞争，销售价格受到影响；同时，由于上海市尚有较多存量房和售后公房上市，使上海市的商品房价格上升受到抑制、销售受到影响。因此公司面临产品价格上升空间局限性和销售的风险。
公司将按照以人为本的理念优化设计方案，提高楼盘品位，树立品牌，以提高房价上升空间。同时精心进行营销力量策划，采取多种销售策略，争取客户，扩大销售。对拟开发建设的平江三期小区项目，采取加强管理、降低成本争取最大的利润空间。
六、存在产生坏帐的风险 由于房地产的售租经营一般采用分期付款方式，当购租房人缺乏信用或支付能力时，极易对公司造成产生坏帐的风险。
公司正对历史上形成的根据帐龄和重点客户分类催收，或通过债务重组及诉诸法律解决。同时对购租房人加强资信管理和健全公司内部的应收帐款内控制度，提高现金回收率，防止坏帐产生。
七、融资的风险 公司日常房地产经营对流动资金的需求较大，而公司经营规模扩大和培育新的经济增长点更是需要大量的资金。公司的对外融资受国家货币政策、金融机构经营方针的影响及融资手段的局限，受到一定的限制。
本公司将利用自身优质资产和良好信誉，通过增发新股、金融机构贷款、预收售租房款、债务重组、招商引资等多种直接和间接融资渠道筹集资金，满足公司正常经营和业务发展。
八、房地产项目管理和组织实施的风险 平江小区三期房地产开发项目具有开发环节复杂、周期长、涉及面广的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广，到销售服务和物业管理等开发过程，涉及投资咨询、规划设计单位、建筑施工单位、建材供应商、市政配套、物业管理等多家合作单位，并接受土地规划、消防、环保等多个政府部门的监管，从而使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大，一旦某个环节出现问题，如设计变更、施工条件、环境条件等发生变化，将会直接或间接地对整个项目开发产生影响，从而导致公司营业成本增加、收益降低，有可能使预算利润无法按期实现。
针对房地产项目开发的风险，公司将首先根据平江小区所处区域的交通、市政、人文环境和上海住宅需求的发展趋势，正确进行市场定位、功能定位、价格定位等重大项目决策。在此基础上，会同规划、设计部门不断优化设计方案，精心组织施工，确保工程质量和科学制订工期，实行工程预算管理，加强工程成本控制和资金监控，建立项目责任制和内部控制制度，以保证实现募集资金投向目标。
九、管理风险 公司建立了规范的法人治理结构，公司决策、运行严格按公司章程及有关管理制度执行，但在实际运行过程中仍存在某些不够完善的地方，从而可能影响公司的生产经营。上海新黄浦(集团)有限责任公司是公司的最大股东，处于控股地位，其经营理念的变化将对本公司的经营理念和经营活动产生重大的影响。本公司主要从事房地产经营、旧危房改造、室内外建筑装潢、物业管理、房产咨询等。仍然与上海新黄浦(集团)有限责任公司在房地产经营方面存在理论上的同业竞争。
公司将进一步完善法人治理结构及有关管理制度，从制度上保证公司运作。公司还将引进先进的管理经验和管理人才，并建立健全公司内部激励机制和约束机制，加强管理层的稳定性及调动人员的积极性。公司控股股东新黄浦集团已作出承诺不从事与本公司生产经营业务存在竞争或可能构成竞争的经营活动，不利用控股股东地位影响本公司的生产经营，确保本公司的优先开发权；在适当的时候确保本公司以公允的价格购买或以承包、租赁、托管等方式经营新黄浦集团与本公司可能构成竞争的资产和业务；在股东大会审议关联交易事项时予以回避，保证本公司及中小股东的利益不受损害。本公司通过聘请两名独立董事，使本公司决策科学化，以维护本公司及中小股东的利益。
十、政策性风险 1、与城市建设总体发展不同步的风险 房地产开发与城市供水、供电、供暖、供气(煤气、天然气)、通信、道路、交通等市政配套关系极大，而市政建设系根据城市的总体发展规划进行的，如果市政配套建设不能满足房地产开发项目的建设进度，将会极大地影响房地产开发项目的开发成本和开发进度。
立项和规划设计过程中，将根据市政规划设计，及时与市政配套部门沟通会审，及早落实施工与公司开发项目工程进度相衔接。
2、房屋拆迁政策变化的风险 国家和上海市人民政府对城市房屋拆迁有明确的政策和规定。(未完)
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