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世茂房地产上市 许荣茂身家倍增(1) |
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2007年04月28日 18:46 新浪
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今年的“500富人榜”上，有不少地产行业的富人为缓解资金压力而将旗下企业包装上市，
又因这些企业上市后业绩表现良好、股价提升而财富大增，许荣茂即是一个代表。
随着世茂房地产2006年7月在香港上市，许荣茂的财富由去年的69.6亿元骤增至今年的304亿元，排名由去年的第8位前进到今年的第2位。
长江房地产中心/文
上市一波三折
2003年以来，政府针对房地产市场不断出台的调控举措使得大批开发商资金紧张，在内地银根收紧的大形势下，赴港融资成了许多地产开发商自救的主要出路。世茂房地产(00813.HK)、绿城中国控股(03900.HK)等公司的上市正是在这一大背景下展开的，而一些上市受阻、扩张过快的公司如顺驰，则因资金链断裂，不得不低价出售股份。
世茂房地产上市之前，世茂集团旗下已经有世茂股份 （600823 行情,专家点评,咨询,更多）、世茂国际(00649.HK，原名世茂中国)两家上市公司。然而其融资能力相对有限，而世茂集团因不断拿地扩张资金缺口日益加大。2003年7月4日，世茂旗下福建世茂以18亿元拿走南京“宝善地块”，总投资超过100亿元；2005年拿到的绥芬河项目总投资也超过100亿元；2005年2月，世茂国际又以31.5亿元拍得武汉“锦绣长江”地块，项目总投资在80亿元以上。由于主力开发高档物业，成本较高，同时需要大量的资金来获得土地使用权，增加土地储备，因此，许荣茂迫切需要开辟新的融资途径来缓解资金压力，世茂房地产的上市提上了议程。
不过，世茂房地产的上市之路并非一帆风顺。其2005年就酝酿赴港上市，但由于宏观调控政策不断出台、美联储加息、房地产股走势低迷等原因，不得不放弃这一打算。2006年，世茂房地产卷土重来，上市又因未解决同业竞争问题而推迟。随后，国六条出台，对房地产企业又是一个沉重的打击。至2006年7月其上市时，世茂的资金压力和长期债务压力已经较大(世茂房地产2006年中报公布的负债率达67.7%)，分拆世茂房地产上市融资，已成世茂继续发展的必需之举。
三步资本运作
为了实现红筹上市，世贸房地产开展了一系列的资本运作。
第一步：收购13家项目公司
2000年3月15日，世茂成立上海滨江项目公司，2002年12月，世茂企业持有该公司72%的股份。2004年11月17日，世贸房地产透过全资附属公司Peak Castle收购上海滨江项目公司3%的股权。2005年12月30日，Peak Castle以4.8亿港元的代价从世茂集团手中收购Vicking 100%股权，从而100%持有上海滨江项目公司。
同样，2002-2004年，世贸房地产通过其本身及附属公司逐渐收购了国际广场项目公司、上海佘山项目公司等13家项目公司，完成了对15个物业项目的完全或间接控股。
第二步：海外注册
2004年10月29日，世贸房地产控股有限公司在开曼群岛成立，法定股本38万港元，每股面值0.1港元，共380万股。2004年11月8日，世贸房地产向原始认购人Codan Trust Company Limited 配售一股股份，并转让给Gemfair。
2006年1月26日，世贸房地产从Gemfair手中收购在维京群岛注册的Shimao Property Holdings (BVI) Limited［SPHL(BVI)］的全部已发行股份，并用向Gemfair发行1787439612股股份支付，从此SPHL(BVI)为世贸房地产全资拥有。世贸房地产并就Peak Castle和SPHL分别欠付Gemfair的4.8亿港元及4亿港元订立债务更替协议，以向Gemfair额外发行115942029股及96618358股清偿该等债项。这其中的代价为每股股份4.14港元。
2006年1月27日，GSS III Nimble认购公司已发行股本10%，共222222222股股份，代价为9.2亿港元。2006年2月14日，建银国际认购22471910股股份，代价为93033708港元。2006年2月25日，渣打直接投资认购93719807股股份，代价约为388000001港元。2006年3月3日，Drawbridge Global认购23804947股股份，代价为98552480港元。最终，在全球发售前，GSS III Nimble、渣打直接投资、建银国际、Drawbridge Global分别持有世茂房地产10%、3.98%、1%、1%的股份。
第三步：香港上市
2006年7月5日，世贸房地产在香港上市，发行股票占总股本的20%。
为了使旗下公司的业务分野清晰，许氏作了以下的划分：世茂房地产在内地发展建筑面积超过20万平方米的大型住宅项目或超过10万平方米的多用途项目；A股公司世茂股份在内地发展建筑面积少于20万平方米的小型住宅项目或少于10万平方米的多用途项目；世茂国际只集中在内地以外的国际市场(包括港澳台)投资，不可在内地投资任何物业。他还将私人公司绥芬河世茂的全部股份以4.96亿元卖给世茂国际，并向世茂国际小股东许诺，在世茂房地产控股上市时，可优先认购股份。
业绩出色，股价走高
受市况转差影响，世茂在公开发售时即遭冷遇，成为2006年香港首只公开发售部分不足额认购的新股，认购股数只相当于公开发售部分的50%，其国际配售部分也只获得1.5倍的超额认购。准备同时上市的瑞安房地产(00272.HK)见机推迟了上市计划，世茂房地产仍然逆流而上。通过上市获取的30亿港元资金，世茂大大削减了长期债务，缓解了日益递增的资金压力，增强了抗风险能力。
由于在上海的物业经历了2005年的下滑阶段，2006年趋于稳定，同时来自上海之外的其他地区的销售收入增长强劲，世茂房地产上市后股价一路走高，至今年4月6日，已升至16.9港元左右。其年报显示，2006年结算销售面积较上年增加1.6倍，至67.5万平方米；收入升1.8倍，至69.13亿元；盈利升1.51倍，至22.79亿元；负债率仅为18.2%。2007年3月，花旗集团调高其评级至“买入”。许荣茂的身家也随着世茂房地产股价的攀升而成倍增长。
目前，世茂房地产的土地储备达2000万平方米，分布于上海、昆山、武汉等15个城市，包括住宅、商业及酒店物业。秉承多元化发展模式的世茂，目前正努力提升投资型物业的销售额。世茂房地产执行董事许世坛表示，2006年公司投资型物业的营业额增长3.72倍，达到1.78亿元，由于大部分新投资物业将于今年内落成，预期今明两年投资物业的销售额占比将增至15%，远超过2006年的2-3%。他希望，酒店、商场及写字楼的固定投资长远可占公司营业额的30%，从而提供稳定现金流，降低调控政策带来的影响。(未完)
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